아파트를 살 때, 부부 공동명의로 하는 게 좋을까

아파트를 살 때 명의를 어떻게 할지는 세금에 직접 영향을 줍니다. 단독명의와 공동명의의 차이는 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 전 단계에 걸쳐 나타나며, 나중에 바꾸려 하면 비용이 크게 들기 때문에 처음에 결정하는 것이 중요합니다.

이 글에서는 시가 15억원 아파트를 사는 부부를 예로 들어, 단독명의와 공동명의가 세금에서 어떤 차이를 만드는지 살 때부터 보유 중, 그리고 팔 때까지 순서대로 따라가 보겠습니다.

1. 살 때 - 취득세는 똑같습니다

가장 먼저 드는 생각이 "공동명의로 하면 취득세가 더 나오는 거 아닌가?"일 텐데, 그렇지 않습니다. 취득세는 주택 전체의 가액을 기준으로 세율이 정해집니다. 공동명의라면 각자의 지분에 대해 나눠서 납부하지만, 두 사람이 낸 금액을 합치면 단독명의일 때와 정확히 같습니다.

시가 15억원 아파트를 산다고 하면, 단독명의든 50:50 공동명의든 취득세 총액은 동일합니다. 공동명의를 했다고 해서 세금이 늘거나 줄지 않습니다.

이 점이 중요한 이유가 있습니다. 만약 나중에 단독명의를 공동명의로 바꾸려면, 배우자에게 지분 절반을 "증여"해야 합니다. 그러면 그 지분에 대해 취득세 3.5%가 따로 나옵니다. 시가 15억원 아파트의 절반인 7.5억원에 3.5%면 약 2,600만원입니다. 처음에 공동명의로 했으면 들지 않았을 비용입니다.

한 가지 더 알아둘 점이 있습니다. 나중에 단독명의를 공동명의로 바꾸면서 "매매로 넘겼다"고 주장하더라도, 세법은 배우자 간 부동산 거래를 원칙적으로 증여로 봅니다(지방세법 제7조 제11항). 실제로 돈을 주고받은 사실을 입증하지 못하면 증여 취득세 3.5%가 적용됩니다. 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상 주택이면 취득세가 12%까지 올라갈 수 있지만, 1세대 1주택자가 배우자에게 증여하는 경우에는 3.5%가 적용됩니다.

관련 해석 법제처 2022년 해석(안건번호 22-0060): 배우자 간 부동산 거래는 증여로 추정되므로, "대출을 끼고 넘겼다(부담부증여)"고 주장하려면 실제 대가 지급 사실을 입증해야 한다고 확인했습니다. 입증하지 못하면 전액 증여로 보아 취득세 3.5%가 부과됩니다.

2. 보유할 때 - 종합부동산세에서 차이가 납니다

아파트를 보유하는 동안 매년 나오는 세금 중 하나가 종합부동산세입니다. 이 세금은 공시가격이 일정 금액을 넘으면 부과됩니다.

핵심은, 종합부동산세가 "사람별로" 매겨진다는 것입니다. 단독명의면 한 사람의 소유 주택 전체에 대해 세금이 나오고, 공동명의면 각자 보유한 지분에 대해 따로 계산됩니다.

2-1. 공제 금액의 차이

종합부동산세에는 기본 공제가 있습니다. 이 공제 안에 들면 세금이 나오지 않습니다.

명의 구조	공제 금액
단독명의 (1세대 1주택)	12억원
공동명의 (50:50)	각 9억원, 합계 18억원

시가 15억원 아파트의 공시가격은 대략 10억-11억원 정도입니다. 단독명의라면 공시가격이 12억원을 넘는 순간 종부세가 나오기 시작합니다. 현재 10억원이면 아직 공제 안에 들지만, 공시가격이 오르면 얼마 안 가 12억원을 넘길 수 있습니다.

공동명의라면 각자 5억-5.5억원을 보유한 것으로 계산되므로, 각 9억원 공제 범위에 넉넉하게 들어갑니다. 공시가격이 18억원이 될 때까지 종부세가 나오지 않습니다.

왜 "사람별로" 매기게 되었을까요. 원래 종부세는 세대 단위로 합산해서 과세했습니다. 그런데 2008년 헌법재판소가 이 방식에 위헌 결정을 내렸습니다. "결혼한 부부가 독신자보다 세금을 더 내는 건 차별"이라는 이유였습니다. 이후 종부세가 사람별 과세로 바뀌었고, 이것이 공동명의의 절세 효과가 가능한 법적 근거입니다. 2024년에도 현행 인별과세 체계에 대해 합헌 결정이 나왔으므로, 이 구조는 당분간 유지될 것입니다.

관련 판례 헌법재판소 2006헌바112 (2008.11.13): 종부세를 세대별로 합산 과세하면 결혼한 부부가 독신자보다 불리해지므로 위헌이라고 결정. 이후 종부세가 인별 과세로 전환되었고, 공동명의 절세의 법적 근거가 됨.

관련 판례 헌법재판소 2023헌바379 (2024.07.18): 현행 인별 과세 방식의 종부세(공제액, 세율, 세액공제 포함)가 헌법에 위반되지 않는다고 확인. 현재의 공동명의 절세 구조가 앞으로도 유지될 근거.

2-2. 공시가격이 올라 종부세가 나오기 시작하면

시간이 지나 공시가격이 14억원이 되었다고 가정하겠습니다.

단독명의일 때는 14억원에서 12억원을 공제하고, 남은 2억원에 공정시장가액비율(현재 60%)을 곱해 과세표준이 정해집니다. 이 과세표준에 0.5%의 세율이 적용되면 연간 약 60만원의 종부세가 나옵니다.

공동명의일 때는 각자 7억원씩이므로 각 9억원 공제 안에 들어 종부세가 0원입니다.

연 60만원이 대단히 큰 금액은 아니지만, 공시가격이 계속 오르면 이 차이는 점점 벌어집니다. 공시가격이 21억원이 되면 단독명의 종부세는 연 약 318만원, 공동명의는 인별 과세 기준 연 약 9만원으로 연간 약 309만원의 차이가 됩니다.

2-3. 나이가 들면 선택의 폭이 더 넓어집니다

2020년 12월에 종합부동산세법 제8조 제4항이 신설되면서(2021년부터 시행), 공동명의 부부에게 중요한 선택권이 생겼습니다. 공동명의 상태에서도 "우리를 1세대 1주택자로 봐 달라"고 신청할 수 있게 된 것입니다.

이 특례를 신청하면, 공제가 12억원으로 바뀌는 대신 고령자 세액공제(만 60세 이상 20%에서 시작, 만 70세 이상 최대 40%)와 장기보유 세액공제(5년 이상 20%에서 시작, 15년 이상 최대 50%)를 받을 수 있습니다. 두 공제를 합치면 종부세의 최대 80%까지 깎아줍니다.

즉, 공동명의 부부는 매년 신고할 때 다음 두 가지 중 세금이 적은 쪽을 골라서 신고할 수 있습니다.

방식	공제	세액공제
인별 과세	각 9억원 (합계 18억원)	없음
1세대 1주택 특례	12억원	고령자·장기보유 공제 (최대 80%)

공시가격이 낮을 때는 인별 과세가 유리하고, 공시가격이 높으면서 나이가 들면 특례가 유리해질 수 있습니다. 이 선택은 매년 바꿀 수 있으므로, 상황이 변하면 그때 전환하면 됩니다.

예전에는 "공동명의로 하면 고령자 공제를 못 받는다"는 단점이 있었지만, 이 법 개정으로 그 단점이 사라졌습니다.

실무적으로 중요한 것은 신청 시기입니다. 이 특례를 신청하려면 매년 9월 16일-30일에 관할세무서에 제출해야 합니다. 이 기간을 놓쳐도 12월 1일-15일(종부세 신고 기간) 안에 신청할 수 있습니다. 매년 인별 과세와 특례 중 유리한 쪽을 골라서 바꿀 수 있으므로, 공시가격이 변하면 그때마다 비교해 보면 됩니다.

관련 예규 국세청 사전법령해석 재산-1115 (2023.04.27): 부부가 공동명의로 2주택을 갖고 있어도, 부부 중 1인을 납세의무자로 신청하면 1세대 1주택 특례를 적용할 수 있다고 확인. 공동명의라도 1주택 특례의 혜택(고령자·장기보유 공제)을 받을 수 있는 근거.

관련 예규 국세청 서면-2022-부동산-2661 (2022.06.24): 배우자가 다른 주택의 부속토지를 별도로 소유하고 있으면 이 특례를 신청할 수 없다고 확인. 다만 납세의무자 본인이 부속토지 소유자와 동일인이면 특례 적용이 가능. 즉, 세대 내 다른 부동산 보유 여부를 미리 확인해야 합니다.

3. 팔 때 - 12억원 이하라면 차이가 없습니다

1세대 1주택으로서 실거래가 12억원 이하에 팔면 양도소득세가 비과세됩니다. 이 비과세는 세대 기준이므로, 단독명의든 공동명의든 동일하게 적용됩니다. 12억원 이하로 파는 경우라면 명의 구분이 양도세에 영향을 주지 않습니다.

"공동명의면 지분을 파는 건데, 그래도 비과세가 되나요?"라고 궁금할 수 있습니다. 됩니다. 2025년 국세청 예규에서 이 점을 분명히 확인했습니다.

관련 예규 국세청 사전법령해석 재산-0436 (2025.06.25): 1세대 1주택에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우에도 1세대 1주택 양도로 보아 비과세한다고 확인. 공동명의 주택을 팔 때 비과세 여부를 걱정할 필요가 없는 근거.

3-1. 12억원을 넘는 가격에 팔 때

12억원을 초과하는 금액에 대해서만 양도소득세가 붙습니다. 전액 과세가 아니라, 초과분의 비율만큼만 과세되는 구조입니다.

양도소득세에서 실제로 세율이 적용되는 금액은 양도 차익 그 자체가 아닙니다. 차익에서 장기보유특별공제(보유·거주 기간에 따라 최대 80%)와 기본공제(250만원)를 뺀 금액이 과세표준이고, 이 과세표준에 6%–45%의 누진세율이 적용됩니다. 장기보유특별공제는 단독명의와 공동명의 모두 동일하게 적용됩니다.

공동명의면 이 과세표준이 부부에게 절반씩 나뉩니다. 양도소득세는 누진세율이기 때문에, 하나의 큰 금액에 세금을 매기는 것보다 둘로 나눠 각각 매기는 것이 세 부담이 줄어듭니다. 최고 세율 구간만 달라지는 게 아니라, 각 구간별 누적 세액 자체가 줄어드는 구조입니다.

예를 들어 보겠습니다. 시가 25억원에 산 아파트를 7년 거주 후 매도할 때, 과세 대상 양도소득금액이 약 4.7억원이라고 가정합니다(장기보유특별공제 적용 후). 단독명의라면 4.7억원 전체가 한 사람의 과세표준이 되어 최고 40% 세율 구간까지 올라갑니다. 공동명의면 각 2.35억원으로 나뉘어 38% 구간에 머뭅니다.

이 경우 세액 차이를 비교하면 다음과 같습니다.

구분	단독명의	공동명의 (합계)
과세표준	4.7억원 (1인)	각 2.35억원 (2인)
최고 적용 세율	40%	각 38%
산출세액	약 1.62억원	약 1.39억원
차이	-	약 2,300만원

2,300만원의 차이가 나는 이유는 최고 세율 2%p 차이뿐 아니라, 누진세율 구조에서 소득이 분산되면 하위 구간에 배분되는 금액이 늘어나기 때문입니다. 양도 차익이 더 크면 이 차이는 더 벌어집니다.

관련 예규 국세청 서면상담 2842 (2007.10.04): 부부 공동명의 부동산을 양도하면, 각자의 지분비율에 따라 양도소득금액을 따로 계산한다고 확인. 공동명의면 양도세가 "각각" 과세되므로 누진세율 분산 효과가 발생하는 근거.

3-2. 나중에 공동명의로 바꾼 뒤 팔 때 - 이월과세 주의

처음부터 공동명의로 산 경우에는 문제가 없지만, 보유 중에 단독명의에서 공동명의로 전환한 뒤 파는 경우에는 "이월과세"라는 규정에 주의해야 합니다.

배우자에게 지분을 증여한 후 10년 이내에 그 주택을 팔면, 증여받은 가격이 아니라 원래 배우자가 처음 산 가격을 기준으로 양도소득세를 계산합니다. 쉽게 말해, 증여를 통해 취득가를 높여서 양도차익을 줄이는 것을 막는 규정입니다.

다만 이 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 이월과세는 적용되지 않습니다. 따라서 비과세 범위 안에서 파는 경우(12억원 이하)에는 걱정할 필요가 없습니다.

관련 해석 소득세법 제97조의2 (이월과세): 배우자에게 증여한 부동산을 10년 이내에 팔면, 증여받은 가액이 아닌 원래 취득가로 양도세를 계산합니다. 이 기간은 2023년 이전에는 5년이었으나, 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 10년으로 늘어났습니다. 1세대 1주택 비과세에 해당하면 이월과세가 적용되지 않습니다.

관련 결정 조세심판원 2017서0043 (2017.04.05): 증여한 사람이 사망하더라도 이월과세는 그대로 적용된다고 결정. 배우자 사망으로 혼인관계가 끝난 경우만 예외이고, 그 외에는 증여자가 사망해도 원래 취득가 기준으로 양도세가 계산됩니다.

4. 재산세는 차이가 없습니다

재산세는 주택 자체에 부과되는 세금입니다. 공동명의라면 지분에 따라 나눠서 내지만, 합치면 단독명의와 같습니다. 명의 구조로 재산세를 줄일 수는 없습니다.

왜 종부세에서는 효과가 있는데 재산세에서는 없을까요. 종부세는 사람별로 보유한 주택의 공시가격을 합산해서 매기기 때문에, 공동명의로 나누면 각자의 합산 금액이 줄어듭니다. 반면 재산세는 주택 한 채의 공시가격을 기준으로 세율이 정해집니다. 주택 자체의 가격은 명의를 나눈다고 달라지지 않으므로, 총 세액도 같습니다.

관련 법령 지방세법 제107조: 재산세는 과세기준일 현재 부동산을 소유한 자에게 부과하고, 공유재산이면 지분에 따라 각자 납세의무를 진다. 다만 세율은 주택 전체 공시가격 기준으로 적용되므로, 지분을 나눠도 총 세액에는 차이가 없다.

5. 한 장으로 보는 비교

세목	단독명의	공동명의 (50:50)
취득세 (최초 취득 시)	주택 가액 기준으로 산정	동일 (추가 비용 없음)
종합부동산세	12억원 공제	각 9억원 공제 (합계 18억원), 또는 특례 신청으로 12억원 공제 + 세액공제. 매년 선택 가능
양도소득세 (12억 이하)	비과세	동일 비과세
양도소득세 (12억 초과)	차익 전액이 한 사람에게	차익이 절반으로 나뉘어 낮은 세율 적용 가능
재산세	주택 기준 과세	동일

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